重慶市公共住房開發建設投資有限公司基礎設施公募REITs服務機構答疑通知

各潛在投標人：

現對重慶市公共住房開發建設投資有限公司基礎設施公募REITs服務機構答疑通知如下：

一、答疑部分：

1、《投標人須知前附表》第2.3.1：“招標文件如有修改，將在投標截止時間前在《重慶國際投資咨詢集團有限公司》（//xj-yajq.com/）官網上公布，由各投標人自行下載，不管下載與否都視為投標人全部知曉有關招標過程和事宜”。

建議澄清：可能導致在投標截止前最后一日發生修改、投標人無法及時訂正投標文件的情況，建議明確截止日前幾個工作日為修改文件的最終發布時限。

答：依據招標文件第二章投標人須知2.2.2的要求“招標文件的澄清將在投標人須知前附表規定的時間以前在指定媒體上公布，但不指明澄清問題的來源，由各投標人自行下載，不管下載與否都視為投標人全部知曉有關招標過程和事宜。如果澄清發出的時間距本章第4.2.1項規定的投標截止時間不足15天，并且澄清內容可能影響投標文件編制的，將相應延長投標截止時間”。

2、《投標人須知前附表》第3.2.1：“1、公募REITs上市前的聯合體收取的總固定費用，包括律師事務所費用，會計師事務所費用，評估機構費用，財務顧問費用等發行上市所需的一切費用。”

建議澄清：是否需包括資產重組、國資進場等與基礎資產相關的費用？根據已發行公募REITs的慣例，該部分費用一般由原始權益人另行支付。

答：除業務合作協議中說明的“相關文件規定應由甲方承擔的，經甲方確認后由甲方支付”外，其他相關費用已包含在公募REITs上市前的聯合體收取的總固定費用中。

3、《投標人須知前附表》第10.1：“招標代理服務費以中標的公募REITs上市前的聯合體收取的總固定費用報價作為計費基數，計費方式根據下表服務類規定計算”。

建議澄清：中標金額剛好為500萬、1000萬時，計入哪一檔費率；以及明確本次招標是否為“服務招標”。

答：本次招標為服務招標，代理費計算依據計費方式根據下表服務類規定計算

4、附件A《綜合評估法否決投標情況一覽表》其他：“投標人在編制投標報價時，不得擅自修改招標文件第五章“投標文件格式”中“四、投標一覽表”中規定的內容，否則視為對招標文件不做實質性響應，其投標文件按否決投標處理”。

建議澄清：目前投標文件第五章“投標文件格式”中第四部分為“投標保證金”，且全章均無“投標一覽表”相關內容，還請確認是否需要招標文件是否需要修改。

答：刪除招標文件附件A：綜合評估法否決投標情況一覽表中“投標人在編制投標報價時，不得擅自修改招標文件第五章“投標文件格式”中“四、投標一覽表”中規定的內容，否則視為對招標文件不做實質性響應，其投標文件按否決投標處理”的要求。

5、根據招標文件第一章3.2款規定：“本項目只接受聯合體投標，聯合體成員單位不超過3家，應當包括財務顧問、基金管理人以及資產支持專項計劃管理人。”

（1）根據首批基礎設施公募REITs經驗，在最終審核階段，仍有可能出現監管機構要求發行人更換基金管理人或額外聘請財務顧問的情況，根據目前的招標要求，屆時可能影響項目發行。（2）基礎設施公募REITs屬于創新金融產品，尤其是底層資產為保障性租賃住房的公募REITs，目前尚無先例。證監會李超副主席曾公開表示“REITs是標準化的產品，必須依法由持牌機構經營，持牌機構要切實履職盡責，發揮好看門人的作用，具有專業優勢的第三方非持牌機構，可以提供咨詢服務和專業支持”，即是基于公募REITs的專業性以及創新性而言的。首批9單基礎設施公募REITs，有4單發行人聘請了具有豐富類REITs及公募REITs經驗的專業機構擔任發行人財務顧問。因此，建議將發行人財務顧問納入聯合體角色之一，聯合體成員不超過四家，以便于選聘最有利于本項目落地的REITs聯合體服務機構。

答：不對招標文件進行修改，按照現條款執行。

6、根據招標文件第9.5.2條：“投標人或者其他利害關系人對招標文件、開標和評標結果提出投訴的，應當按照投標人須知第 2.4 款、第 5.3 款和第 7.2 款的規定先向招標人提出異議。”

《招標文件》中無第2.4款和第5.3款，請明確相關內容？

答：將招標文件第9.5.2條：“投標人或者其他利害關系人對招標文件、開標和評標結果提出投訴的，應當按照投標人須知第 2.4 款、第 5.3 款和第 7.2 款的規定先向招標人提出異議。”變更為“投標人或者其他利害關系人對招標文件、開標和評標結果提出投訴的，應當按照投標人須知第第 7.2 款的規定先向招標人提出異議。”

投訴受理部門：重慶市公共住房開發建設投資有限公司審計法務部

聯系電話：023-63052690

7、根據第三章第1款評標辦法規定：“照本章2.2 款規定的評分標準進行打分，并按得分由高到低順序推薦中標候選人，但投標報價低于其成本的除外”。

此處可能產生兩種理解。（1）假設A聯合體中標，B聯合體報價低于成本價，取消B聯合體資質；（2）假設A聯合體中標，同時A聯合體報價低于成本價，取消A聯合體資質。請明確

答：多個單位組成聯合體參與投標視同一個單獨的投標人；聯合體成員中出現投標報價低于成本的即為該聯合體投標人投標報價低于成本。

8、商務評分標準中，資產支持專項計劃承銷量占9分

從實操角度看，資產支持專項計劃中還包含大量的消費貸、供應鏈、汽車金融、應收賬款等產品類型，與基礎設施公募REITs沒有可比性。而與公募REITs具有可比性的交易所類REITs，屬于資產支持專項計劃的一個細分產品類型，但體量只占資產支持專項計劃的一小部分。因此資產支持計劃承銷量作為基礎設施公募REITs服務機構招標的評分標準并不準確。

答：不對招標文件進行修改，按照現條款執行。

9、商務評分標準中，對本次招標方發行基礎設施公募REITs產品購買設置6分

本項目發行規模預計75億-100億之間，8000萬的承諾認購量對項目意義不大，且金融機構投資審批流程較長，且投資事項未在投標時實際發生，也有可能最終出具函承諾的機構無法真實完成投資，若無法完成真實投資，未設置合理的處罰機制，可能導致所有投標機構均出具該承諾。建議最終無法完成投資時設置處罰機制。

答：業務合作協議7.4款中已約定“聯合體投標人違反本協議約定及招投標文件中相關承諾事項的，甲方有權扣除其繳納的履約保證金”。

10、公租房資產保障屬性強，涉及重慶當地民生保障。公募REITs發行后，公租房資產由公募基金持有，但政府需保持對公租房運營管理的控制，公租房運營機制的調整、當地公租房政策的變化、規劃用途的變化等，均需要深度熟悉當地公租房情況以及當地國企的金融機構參與，并且在保障投資人利益之同時貫徹政府的指導政策與管理方針，避免因為存續期管理引發后續問題。

因此，為了保障公租房REITs項目的成功，友好建議：（一）是否可以考慮通過放寬篩選條件進而適當擴大投標人范圍，做到優中選優；（二）是否考慮針對項目特性而增加公租房資產保障性維度考量之評分標準。

答：不對招標文件進行修改，按照現條款執行。

招標人：重慶市公共住房開發建設投資有限公司

招標代理機構：重慶招標采購（集團）有限責任公司

2021年10 月11日